ภาษี…..กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 2

0
354
views

“ภาระภาษีของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะแตกต่างกัน ตามลักษณะที่มาของอสังหาริมทรัพย์นั้น เนืองจากมีต้นทุนการได้มาและวัตถุประสงค์ที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งแยกออกมาได้เป็นข้อๆ ดังนี้”

  • กรณีได้มาทางมรดก เป็นการได้ทรัพย์สินมาเมื่อเจ้าของทรัพย์สินถึงแก่กรรม


>>ภาระภาษีของการขายอสังหาริมทรัพย์กรณีได้มาทางมรดกได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา อากรแสตมป์ และค่าธรรมเนียมการโอนของกรมที่ดิน ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นได้รับการยกเว้นภาษีให้
>>สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดานั้น หลักคือ กฎหมายยอมให้ใช้ราคาประเมินของกรมที่ดินตั้ง หักค่าใช้จ่ายเป็นการเหมาได้ 50% ได้มาเท่าไร ก็หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง ก็เป็นกำไรเฉลี่ยต่อปี แล้วนำไปคูณอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งเป็นอัตราก้าวหน้า ก็จะได้ภาษีเฉลี่ยต่อปี แล้วคูณจำนวนปีที่ถือครองอีกครั้ง ก็เป็นภาษีรวม แต่กฎหมายก็ผ่อนให้ว่าภาษีรวมต้องไม่เกิน 20% ของราคาเท่านั้นครับ
เมื่อมีการหักภาษี ณ ที่จ่ายแล้ว ผู้มีเงินได้กรณีนี้จะได้รับสิทธินำเงินได้นี้ไปคำนวณภาษีปลายปีหรือไม่ก็ได้ และแนะนำว่าไม่รวมดีกว่า เพราะจะเสียภาษีเพิ่มขึ้นไปอีกโดยไม่จำเป็น

  • กรณีได้มาจากการให้โดยเสน่หา เป็นการได้ทรัพย์สินมาโดยผู้ให้ไม่ได้รับสิ่งตอบแทน หรือผู้รับมิได้กระทำสิ่งหนึ่งสิ่งใดเป็นการตอบแทน เช่น บิดายกที่นาให้บุตรในขณะที่ยังมีชีวิตอยู่, ปู่ย่ายกที่ดินให้หลาน


>>ภาระภาษีของการขายอสังหาริมทัพย์ กรณีได้มาโดยเสน่หา กล่าวคือได้มาโดยผู้ให้มิได้รับสิ่งตอบแทน ภาระภาษีก็จะใกล้เคียงกับการได้มาทางมรดก จะมีความแตกต่างกันอยู่บ้าง กรณีภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์

  • กรณีได้มาโดยมิได้มุ่งทางการค้าหรือหากำไร เป็นการได้ทรัพย์สินมาโดยไม่มีเจตนาจะมุ่งทางการค้าหรือหากำไร เช่น ซื้อหรือได้มาเพื่อใช้ประโยชน์ แล้วต่อมาขายไป, ระยะเวลาที่ได้มากับการขายไปห่างกันพอสมควร, ผู้ขายไม่มีหรือไม่เคยมีอาชีพค้าอสังหาริมทรัพย์ และเป็นกิจการเล็กน้อย เป็นการขายครั้งแรกและครั้งเดียว หรือไม่มีการปรับปรุงที่ดินจัดทำสาธารณูปโภค และแบ่งขายเป็นแปลงๆ เว้นแต่จำเป็นต้องแบ่งเพราะเป็นแปลงใหญ่ เป็นต้น

  • กรณีได้มาโดยมุ่งทางค้าหรือหากำไร ขณะที่ได้รับทรัพย์สินมาผู้ขายเจตนาที่จะมุ่งค้าหรือหากำไร มีอาชีพค้าอสังหาริมทรัพย์ หรือซื้อขายเป็นปกติธุระ เช่น การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ได้รับอนุญาติจัดสรรที่ดินฯ การขายห้องชุดตามกฎหมายห้องชุด, การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างเพื่อขาย หรือขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปี นับแต่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์


>>ภาระภาษีของการขายอสังหาริมทรัพย์ กรณีที่เข้าลักษณะมุ่งค้าหากำไร ผู้ขายนอกจากมีภาษีเงินได้ ค่าธรรมเนียมการโอนแล้ว ยังต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอีกด้วย และเมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็จะได้รับการยกเว้นอาการแสตมป์
>>สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา การหักรายจ่าย กฎหมายให้หักได้ในอัตราเหมาโดยมีตารางอัตรารวมรายจ่ายเหมาที่ กรมสรรพากรกำหนด เช่น ถือครอง 1 ปี หักได้ 92%, 2 ปี 84% เป็นต้น
>>ถ้าเป็นกรณีไม่มุ่งค้าหากำไร จะได้รับสิทธิยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียอาการแสตมป์ 1 บาท ต่อทุก 200 บาท

“การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับยกเว้นภาษี”

>>มีหลายกรณีที่กฎหมายกำหนดให้ยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ เช่น
  • การถูกเวนคืน
  • ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาทางมรดกนอกเขต กทม. เทศบาล พัทยา ในส่วนที่ไม่เกิน 200,000 บาท
  • ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่อยู่อาศัย และผู้ขายมีชื่อในทะเบียนราษฎรไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้มา
  • โอนกรรมสิทธิโดยไม่มีค่าตอบแทนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย ไม่รวมบุตรบุญธรรม
  • โอนกรรมสิทธิอสังหาริมทรัพย์ทางมรดกให้แก่ทายาท โดยธรรมหรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม
  • โอนให้ส่วนราชการ เป็นต้น

ภาษี…..กับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ทิ้งคำตอบไว้

Please enter your comment!
Please enter your name here